Правовое заключение для сделки с недвижимостью (юридическая проверка недвижимости)

Правовое заключение содержит возможные риски при приобретении жилья и рекомендации по их минимизации. Указываются конкретные причины, которые могут повлечь частичную или полную утрату права собственности.

Правовая экспертиза недвижимости включает комплексный анализ документов, истории объекта и рисков, связанных с его приобретением или использованием. Цель экспертизы — выявить потенциальные проблемы и минимизировать юридические риски для покупателя.

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И ЭЛЕМЕНТЫ ПРАВОВОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ.
Проверка правоустанавливающих документов. Анализ документов, подтверждающих право собственности продавца: договоров купли-продажи, дарения, мены, свидетельств о праве на наследство, решений суда и т. д.. Особое внимание уделяется подлинности документов, наличию всех необходимых подписей и печатей, а также отсутствию противоречий в данных.

АНАЛИЗ ИСТОРИИ ПЕРЕХОДА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ.
Изучение цепочки предыдущих сделок с объектом. Это позволяет выявить возможные мошеннические схемы, незаконные действия предыдущих собственников или риски оспаривания прав.

ПРОВЕРКА НАЛИЧИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ.
Анализ информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на предмет наличия арестов, ипотеки, залога, аренды, сервитутов, прав третьих лиц (например, несовершеннолетних, бывших супругов).

ОЦЕНКА ДЕЕСПОСОБНОСТИ ПРОДАВЦА.
Проверка дееспособности физического лица, выступающего в роли продавца, включая запрос справок из психоневрологических и наркологических диспансеров. Если продавец — юридическое лицо, анализируются уставные документы, сведения о руководстве, отсутствие процедур банкротства.

АНАЛИЗ ДОКУМЕНТОВ О ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ И РЕКОНСТРУКЦИИ.
Проверка наличия разрешений на перепланировку или реконструкцию, а также соответствие фактического состояния объекта техническим документам. Неузаконенные изменения могут стать препятствием для регистрации перехода права.

ИЗУЧЕНИЕ СВЕДЕНИЙ О ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ЛИЦАХ.
Анализ выписки из домовой книги для выявления лиц, имеющих право проживания в объекте, включая временно выписанных.

ПРОВЕРКА НАЛИЧИЯ СУДЕБНЫХ СПОРОВ И ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПРОИЗВОДСТВ.
Анализ информации о текущих или завершённых судебных процессах, связанных с объектом, а также о наличии исполнительных производств в отношении продавца. 

АНАЛИЗ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ФАКТОРОВ.
Приватизация: проверка соблюдения прав несовершеннолетних, если объект был приватизирован.
Использование материнского капитала: подтверждение получения разрешения органов опеки при необходимости.
Статус объекта: проверка отсутствия решений о сносе, признании аварийным, изъятии для государственных нужд. 

РЕЗУЛЬТАТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ.
По итогам правовой экспертизы составляется заключение, в котором отражаются выявленные факты и данные; оценка рисков; рекомендации по их минимизации или устранению; предложения по корректировке документов для снижения рисков. 
Заключение поможет покупателю принять взвешенное решение о целесообразности сделки. 

ДОПОЛНИТЕЛЬНО.
В некоторых случаях правовая экспертиза может сопровождаться подготовкой договора купли-продажи с учётом выявленных рисков, сопровождением регистрации сделки в Росреестре.

Для проведения экспертизы может быть запрошен пакет документов, включая выписки из ЕГРН, кадастровый паспорт, домовую книгу, документы, подтверждающие основание возникновения права собственности, и другие материалы. 

Заключение основывается на предоставленных документах на объект недвижимости. Исходя из основания права собственности, даты его возникновения, возраста собственников, зарегистрированных в жилом помещении, описываются конкретные действия, которые необходимо принять перед заключением договора купли-продажи.

В заключении также отображаются конкретные пункты договора купли-продажи, которые необходимо включить или исключить.

В заключении указываются возможные или имеющиеся риски, приводятся ссылки на законодательные акты и судебную практику подтверждающие возможные риски.

Правовое заключение выдаётся на бланке с печатью и может быть отправлено по почте или курьером за дополнительную плату.

В заключении учитываются ограничения, обременения, аресты в том числе, которые возникали ранее. Сведения о банкротстве, судебные разбирательства, исполнительные производства. Принадлежность недвижимости к культурному наследию. Сведения о сносе дома. Признание дома аварийным. Сведения о решении об изъятии дома для государственных и муниципальных нужд. Особые отметки. Запреты. Сведения о государственной регистрации сделки, права или ограничения права без согласия третьего лица. Наличие прав и полномочий у лиц на совершение сделок. Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц. Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющимися сторонами по сделкам. Заявления о правопритязаниях. Недействительность паспорта в связи с утратой правоспособности. Задолженности по ЖКУ. Сроки передачи объекта и условия снятия с регистрационного учёта. Иные факты с учётом особенностей сделки.