Побудило написать эту статью, пост, размещённый на ФБ, в котором ДГИ (Департамент городского имущества г. Москвы) подало иск в суд об изъятии жилья у покупателя. Там была незаконная приватизация, которую само же ДГИ и допустило.
Я сопровождал сделку знакомых по продаже коммуналки из трёх комнат. Квартира изначально была муниципальной, в которой проживали две семьи – мама и дочь (как раз мои знакомые). Они занимали две комнаты №1 и №2 по договору социального найма. Вторая семья занимала комнату №3. Та семья, которая занимала одну комнату №3, решила улучшить свои жилищные условия. Приватизировала свою комнату и продала ипотечнику известного "зелёного" банка. И вроде всё хорошо.
Спустя несколько лет, мама и дочь занимавшие свои комнаты (№1 и №2), решили тоже улучшить жилищные условия и пошли приватизировать комнаты, чтобы потом их продать. А там их ждал сюрприз. Им отказали в приватизации потому, что сотрудник ДГИ при первой приватизации, в договоре передачи комнаты №3 указал не тот номер, т.е. номер одной из комнат мамы с дочкой. Т.о. появилось разночтение между тем, что было указано в договоре социального найма и в договоре передачи. Попросту говоря, люди приватизировали и продали чужую комнату, да ещё и с балконом, с видом в прекрасный двор, а не ТЭЦ как должно было быть.
Процесс затянулся на полтора года. Хитрые покупатели в свою очередь решили так просто не отказываться от такой удачи. Подали встречный иск о сохранении за ними права собственности на купленную комнату. Пытались договориться, мол давайте просто каждый переедет в "свою" комнату и ДГИ предлагало то же самое. А банку всё равно, платежи капают.
В итоге, конечно, по решению суда, каждый остался при своём. Покупатели получили то, что им причиталось. Договоры социального найма, передачи и купли-продажи были признаны недействительными или частично недействительными в определённых частях. А приватизация комнат второй семьёй стала возможной только после решения суда.
Банк и покупатель-ипотечник в свою очередь заключили дополнительное соглашение со ссылкой на решение суда; менялись регистрационные записи в Росреестре; переделывалась закладная и много других действий. Здесь ещё был задействован несовершеннолетний ребёнок, чью комнату незаконно приватизировали и продали. Но справедливость восторжествовала, правда с потерей порядка 300 000 на юриста - безграмотного кстати, нервов и времени в полтора года.
Почему "проехался" по юристу. Указывать в исковом заявлении просьбу сохранить право преимущественной покупки на комнату, было глупо потому, что таким правом обладают только собственники соседних комнат согласно п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ.
"При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ". Это аналог со ст.250 Гражданского кодекса РФ, когда таким правом обладают сособственники долей одного объекта.
Мама и дочь не являлись собственниками своих комнат потому, что они их ещё не приватизировали, а продажа соседней комнаты (которая должна была быть приватизирована без ошибки) была до того, как они стали собственниками, а значит и преимущественного права покупки у них не могло быть. Собственно логично, что суд в удовлетворении этого требования отказал.